（原标题：房企收购年：强强联合将是主旋律）土地供给放宽变换楼市区际分化，促成了房企通过收购扩展优质土地储备的动机。而在低库存和存量时代，基于轻资产简化和回头过来的战略转型，在融资成本上升、融资渠道收窄、流动性放宽的情况下，通过收购重组取得低价高息资产，扩展资本金丰盈度和提高行业集中度沦为房企理性之中选。多种迹象指出，房企收购重组将在今年频发。

从基本面看，土地供给放宽变换楼市区际分化，促成了房企通过收购方式以较低的成本扩展一二线城市优质土地储备的动机。当前房地产市场分化已到了冰火两重天的程度。火集中于一线城市。去年12月，深圳、北京、上海二手房均价分别为每平方米4.73万、5.92万、5.32万，三个城市的房屋均价皆低过日本首都圈（东京及附近地区）；而三座城市的高价区房价已多达韩国釜山，北京高房价地区已多达纽约三高的曼哈顿地区。

冰集中于三四线城市，全国近7亿平方米库存70%产于在那里，其平均值去化周期为22.5个月。与此同时，一线城市迫使人口压力等因素，土地供给大幅递增。据估计，至2030年前，我国年均追加建设用地规模较十二五将下降33%，这意味著多数城市将在今年更进一步放宽土地供应，而京、沪等城市陆续明确提出建设用地负增长目标，这都大大容许了一线城市追加土地供应。

一线城市的贤供给和高门槛，迫得企业涌进一线城市周边、有交通和战略承托的部分二线中心城市，导致高地价地区由一线城市向部分二线城市伸延。中原地产研究中心统计数据表明，截至2016年末，全国卖地总额多达千亿的城市超过9个（苏州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武汉、重庆、深圳），创下了历史最低纪录。

而在2015年，全国卖地总额多达千亿的城市数量只有3个。市场呈圆形大分化格局。土地供给存量为王的时代也在倒逼大型房企或通过牵头，或收购中小型房企间接拿地调补库存。去年，中海、万达、万科、恒大领衔的四大房企的收收购金额占到20大房企收收购总额的50%以上。

如中国地产史上仅次于并购案中海地产以310亿元并购中信地产产于在中国内地25个城市的总计126个房地产项目。融创中国前后接掌莱蒙国际、联想控股等众多物业项目，全年有三分之二的土地储备来自收购。

从企业层面来看，房企构建轻资产简化和回头过来的战略转型，收购重组是关键抓手。尽管2016年全国商品房销售面积增长速度高达22.5%（较2015年减缓16个百分点），但全年总计商品房待售面积6.95亿平方米，若以待售面积除以12个月的皆现房销售面积计算出来，则2016年末全国商品房可售库存去化周期为19.5个月，大幅度多达8至10个月合理去化周期底线。此外，隐性库存（以总计新开工面积乘以总计销售面积计算出来）则更加令人担忧，截至2016年底，全国商品房广义库存为43.2亿平方米，去化周期为32.9个月。

在低库存和存量时代，行业第一梯队的房企一般来说通过轻资产简化和投资多元化来构建风险缓释和转型发展。万达这些年的转型发展之路及相结合收购针对较慢兴起的地产基金富二代如低和翰同、鼎信长城等就是更为引人注目的案例。

与此同时，大型房企针对国外利率上行、资产价值走低的窗口期，竞相走进国门并购资产，布局海外市场。2016年20大房企海外投资总额近200亿，如万科斥巨资夺下英国伦敦市中心的写字楼Ryder Court，首次转入英国写字楼市场；万达也在全球化布局的市场需求下并购了美国第四大影院运营商Carmike Cinemas Inc和美国知名电视节目制作公司Dick Clark Productions。

再行从政策层面看，随着融资监管政策趋严，通过收购重组取得低价高息资产，扩展资本金丰盈度和提高行业集中度，沦为房产类企业的理性之中选。去年10月以来，针对房企融资的监管政策显著趋严，公司债、私募资管产品、土地款融资等多种旧有融资渠道倏然重开。今年1月，40家上市房企已完成融资金额折算人民币总计397.52亿元，环比2016年12月的717.97亿元增加44.63%。

来自中原地产研究部的数据则表明，今年1月全国房企还包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅有133.08亿元，沿袭了去年四季度以来的下滑状态，比起2016年1月同期上升幅度约92%。2017年房企将面对融资成本上升、融资渠道公里／小时收窄、流动性放宽等诸多有利情况，行业内收购重组将日趋白热化且呈现出一定程度分化。证监会《证券期货经营机构投资基金资产管理计划备案管理规范第4号》禁令了投资基金产品转入16个房价下跌过慢的区域，《发售监管解说关于引领规范上市公司融资不道德的监管拒绝》堪称以限额定增和18个月融资间隔打中房企融资的七寸。

希望通过借壳上市大规模融资，以及在资产耕背景之下加码地产投资的企业毫无疑问必须新的检视。即便不是监管政策放宽，从历史经验来看，房企定增也已是明日黄花。

以定减一般来说要有牛市作为承托要素，2006年至2015年房企的定升高风口已过，在以防风险的大背景之下，股市无法再行获取强有力承托。而与此比较不应的是，公司债、银行研发债放宽，以及表外财经资金在16个城市的容许，打开了收购融资的发展窗口期。对大型房企更是如此，利用其强劲的资金优势和背景资源，通过收购重组构建规模化扩展，确保行业领先地位和市场集中度，大鱼吃小鱼的收购现象与合纵连横的强强联合将是未来我国地产市场的主旋律。

基于基本面维度、企业维度和政策维度的综合分析，市场分化和存量时代是长期趋势，而监管政策一般来说具备3年的持续稳定期，且企业收购构建轻资产简化早在2014年已规模化蓬勃发展，因而笔者预判从今年开始的房企收购热潮或将沿袭3年左右。

本文来源：ob体育在线登录-www.fatbird.net